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Em todos os bairros da cidade de Buenos Aires repete-se um mesmo cenário: dúzias de edifícios em construção espalham-se por toda parte, um fenômeno que começou a tomar forma depois da crise econômica deflagrada há quatro anos. De acordo com um relatório elaborado pela Universidade Argentina da Empresa (UADE), o país acumula 14 trimestres de crescimento contínuo e significativo no setor de construção e, de fato, no primeiro semestre de 2006, o crescimento foi de 21,2%.

“A crise macroeconômica de 2002 gerou, posteriormente, uma demanda de construções antes reprimida”, observa Ricardo Theller, professor e pesquisador do Centro de Estudos Avançados (CEAV) da UADE. E acrescenta: “As baixas taxas de juros, a liquidez, a estabilidade cambial do período 2004-2006, a volta dos investimentos públicos e o forte crescimento macroeconômico trabalharam juntos para produzir o bom momento atual.”

O calote, ou o não pagamento da dívida argentina por parte do governo no verão de 2002, não apenas piorou a situação social e econômica do país, como também quebrou o sistema bancário e, com ele, a poupança dos cidadãos. Luis Martinez de Virgilio, diretor da CB Richard Ellis, empresa global de serviços imobiliários, explica que “quando as pessoas se viram sem a alternativa confiável que os bancos representavam para seus depósitos, dirigiram seus investimentos para o setor de construção”. Segundo Martinez, houve, além disso, outros fatores que incidiram sobre o rápido crescimento do setor: “Os preços baixos da moradia em relação às demais alternativas; a equação custo de construção e preço de venda, que teve saldo positivo e da qual se beneficiou o setor de construção de bens imóveis. Somados todos esses fatores, verificou-se uma oportunidade efetivamente real no setor de construção.” Atualmente, os preços do metro quadrado argentino oscilam entre 750 e 2.300 euros.

O fenômeno, chamado de boom ou bolha imobiliária, parece não ter fim. Alguns especialistas acreditam que tenha chegado para ficar. “Não se trata de bolha, porque estamos diante de um crescimento real, baseado em capital genuíno, ao passo que o financiamento bancário é praticamente nulo”, afirma o arquiteto Gustavo Kancyper, diretor de Construcciones Seweco, empresa que constrói edifícios em Palermo Hollywood,   um dos bairros que recebe parte dos novos investimentos.

Virgilio, da CB Richard Ellis, concorda com o colega: “Não creio que seja uma bolha, porque não há um efeito financeiro capaz de provocá-la. Nesse caso, trata-se de investidores privados que souberam esperar as boas oportunidades de preço de mercado, de demanda etc. Esperamos que o fenômeno continue a crescer, e até agora nada indica que o contrário possa ocorrer, embora tenhamos consciência que determinados fenômenos são cíclicos”, diz.

Richard Theller toca justamente na questão dos ciclos. Para ele, estamos diante de um típico “ciclo imobiliário”, que atravessa neste momento “a fase de pressão de demanda com impacto de alta nos preços. Estes, por sua vez, estimulam a expansão da oferta”. Contudo, Theller reconhece que o crescimento por que passa atualmente o mercado apresenta algumas características que lhe dão sustentação, entre elas, “uma maior qualidade média das construções (o que as torna mais caras), o aumento relativo da população em idade de contrair matrimônio ou de se tornar independente (maior pressão de demanda), a saída de uma fase recessiva com poucos precedentes e com algumas conquistas, e o efeito riqueza positivo de origens diversas”. Contudo, Theller adverte que “uma vez esgotados tais estímulos, tanto os preços quanto o volume tenderão a se alinhar com os ‘fundamentos’ da economia, o que poderá levar a uma desaceleração das taxas de crescimento”.

Seja como for, em agosto passado, o cartório portenho de escrituras imobiliárias registrou 5.583 processos de compra e venda de imóveis por cerca de 240 milhões de euros, ou 1,9% a mais do que o montante registrado no mesmo mês em 2005.

Todavia, não é apenas o “Reino do Prata”, ou a “Paris da América do Sul” — como Buenos Aires é também conhecida — que atrai a atenção dos investidores. Também o interior do país vive a febre da construção, principalmente as cidades mais populosas e as províncias onde a economia cresceu lado a lado com a indústria, com o setor agrícola e com o turismo. O relatório da UADE mostra que, em âmbito nacional, houve um crescimento de 19,8% na quantidade de metros quadrados disponíveis para construção, o que corresponde aos 42 principais municípios do país.

Ganhadores e perdedores

Além dos poupadores argentinos e das classes sociais mais abonadas, os compradores estrangeiros também participam ativamente desse ciclo, já que é cada vez maior o número de latino-americanos, norte-americanos e europeus dispostos a investir em propriedades.

Para Gustavo Kancyper, “o hemisfério norte está muito fechado e saturado em diversas áreas de negócios. Buenos Aires não deixa de ser uma das cidades mais interessantes do mundo, e com futuro”. Já Theller acha que “o cenário internacional é de elevada liquidez, as taxas de juros são relativamente baixas na Argentina, um país estável e com perspectivas de crescimento de mais de 5% ao ano”. Contudo, Virgilio acrescenta que o metro quadrado argentino “encontra-se em nível compatível com a América Latina, mas continua barato em relação ao da Europa e EUA”.

Um dos bairros mais valorizados pelos estrangeiros é Puerto Madero, uma região recuperada próxima do centro financeiro da cidade, onde edifícios vistosos com piscinas, academias e até restaurantes oferecem apartamentos de mais de 2.000 euros o metro quadrado. É o local preferido de empresários e diplomatas, por exemplo.

Contudo, uma parcela importante da população argentina ativa e com trabalho não tem acesso a uma moradia própria. O boom imobiliário deixou de fora essas pessoas, que encontram dificuldade para conseguir um empréstimo. Por isso, o governo lançou um plano com taxas de juros baixas e uma linha de crédito de 20 anos para quem comprovar que tem condições de arcar com o pagamento das prestações.

Theller, da UADE, explica que “embora o programa não contemple a todos, um segmento adicional da população com renda média poderá se beneficiar do acesso à moradia de acordo com seu nível prévio de poupança ou renda (entre 700 e 1.000 euros mensais)”. Por outro lado, diz, “o plano estimula  a redução de impostos para construção com fins de leasing ou aluguel”.

Contudo, não se vêem até o momento os frutos das boas intenções do governo de Néstor Kirchner. “O novo plano é positivo, mas não satisfaz”, lamenta Virgilio, da Richard Ellis. “As pessoas vão cheias de expectativas aos bancos e se sentem decepcionadas, porque sua renda continua baixa demais em relação às prestações da casa própria. É muito difícil propor taxas abaixo da inflação, mesmo para os bancos oficiais.” As taxas dos novos créditos são da ordem de 9,5%, enquanto a inflação anual do país supera os 10%.

Enquanto isso, as expectativas do mercado continuam positivas. De acordo com os últimos dados de julho, elaborados pelo INDEC (Instituto Nacional de Estatísticas e Censos), as construtoras privadas tinham opiniões otimistas sobre o aumento de mais de 19% no segmento de construção para os meses restantes de 2006. Já as empresas que se dedicam às obras públicas trabalhavam com uma estimativa de 15%.

Para a consultoria Ecolatina, em 2007 “a expectativa é de que se renove a tendência de novos nichos no segmento imobiliário e que aumentem os aportes para investimentos em obras públicas. Prevê-se um aumento de 15% para 2007”. A única coisa que preocupa o mercado é o aumento incipiente dos custos da construção, por isso mesmo o relatório da UADE informa que no primeiro semestre de 2006, “os custos da construção (em geral) tiveram um aumento de 18,6% em comparação com os níveis do primeiro semestre do ano passado. A alta do Custo Geral da Construção contabilizou um aumento de 12,7% no custo de Materiais, com participação de 46% na composição do índice geral, e de 28,8% no caso da mão-de-obra, que participa com 45% da composição do índice”.