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As duas maiores potências econômicas da América Latina, México e Brasil, vivem hoje uma atividade febril no setor imobiliário jamais experimentada por esses dois países em muitos anos. Excelentes perspectivas para os fundamentos econômicos e para o cenário político, além de leis que recentemente favoreceram a entrada do investimento estrangeiro, são fatores que, de acordo com observadores, tiveram forte influência na deflagração de uma onda de construções nos setores residencial e comercial. Rogerio Basso, especialista da Ernst & Young na Flórida para consultoria nas áreas de hotelaria e afins e bens imóveis na América Latina, diz que “as expectativas de crescimento em ambos os países são muito boas”.

A efervescência registrada na região ocorre depois de um período de seguidas baixas em 2001, ocasião em que os preços de bens imóveis caíram 25% prejudicando especialmente o segmento de escritórios. Os motivos para esse declínio variam. No México, houve considerável influência dos ataques terroristas ocorridos nos EUA. No Brasil e no Chile, os mercados sofreram os efeitos da persistente recessão argentina.

Minha casa, sua casa

Contudo, os mercados e os preços recobraram o fôlego desde então, sendo possivelmente o México o país mais bem-sucedido da região nesse aspecto. “A atenção de todos está voltada para o México”, observa Chuck Bedsole, especialista em imóveis da PricewaterhouseCoopers para a América Latina . “[...] Há um grau de conforto razoável no país.”

O crescimento no setor de moradia no México tem como foco principal as classes trabalhadoras e média, beneficiárias do impulso dado pelo presidente Vicente Fox ao setor. As taxas de juros mais baixas praticadas no México ¾ atualmente em torno de 13%, bem abaixo das altas verificadas depois da desvalorização da moeda nos anos 1990, quando superavam os 100% ¾  resultaram em hipotecas mais baratas.

Isto significa que a economia mexicana, que de modo geral caminha com dificuldades, tem no setor imobiliário, especialmente no segmento residencial, talvez um dos setores mais quentes do país. Prova disso é que em um mercado de IPOs (Ofertas Públicas de Ações) pouco vigoroso, como o mexicano, as últimas três empresas do país a abrir o capital desde 2002 foram empreiteiras.  A Desarrolladora Homex S.A., pertencente em parte a Equity International Properties Ltd., de Chicago, de propriedade de Sam Zell, e em parte ao fundo de investimentos do México ZN Mexico Funds, listou suas ações pelo preço máximo proposto de US$ 15,80 a ação na Bolsa de Valores de Nova York e no México, captando com isso US$ 155 milhões. A Homex planeja recorrer aos ganhos da IPO para saldar um empréstimo-ponte de US 30 milhões e cobrir futuros gastos com construção.

Enquanto isso, sua concorrente, a Urbi Desarrollos S.A., lançou suas ações na bolsa mexicana em maio. A empresa levantou US$ 182 milhões, de acordo com a consultoria Dealogic, de Nova York.

A participação da Homex no fragmentado mercado mexicano da construção de moradias é de 2,5%, o que é muito pouco significativo. Contudo, dado o impulso de Fox ao setor aliado a um mercado hipotecário de liquidez cada vez maior em decorrência da nascente indústria de títulos e valores mobiliários calçados em hipotecas, “há lugar para todos”, insiste Carlos Moctezuma, o entusiasmado porta-voz da Homex. O governo de Fox pretende construir 750 mil novas moradias até 2006. As casas construídas pela Homex e por suas concorrentes custam entre US$ 20.000 e US$ 45.000. Na aquisição, os mexicanos dão uma entrada de US$ 400. As hipotecas giram em torno de 10 a 20 anos.

Por causa disso, terrenos em Tijuana até os estados ao sul do México, Oaxaca e Chiapas, foram preparados para dar lugar a novas casas para trabalhadores pobres. Com uma população de 100 milhões de habitantes, 50% dos quais se acham abaixo da linha da pobreza, a construção de casas para essa população “é um negócio que não tem fim”, observa o professor de negócios imobiliários da Wharton, Peter Linneman, que presta consultoria para a Equity International Properties. “A construção de moradias tem muito mais a ver com o setor de produção, e não de bens imóveis, uma vez que as casas são feitas em série.”

Alguns observadores, porém, temem que o mercado esteja próximo da saturação — o que poderia ter conseqüências de grande impacto, por exemplo, para uma empresa como a Homex.  Conforme notícias recentemente veiculadas pelo diário mexicano Reforma, há terrenos sem nenhuma perspectiva de obras e casas desocupadas nos estados do norte do México, setores que são fundamentais para a Homex.

“Estamos todos ansiosos para ver como a Homex se sai”, diz Ricardo Zuniga, ex-aluno da Wharton e hoje diretor da O’Connor Capital Partners, empresa com participação na Demet, construtora de casas concorrente da Homex, especializada na construção de moradias em série e com interesses diversos no setor imobiliário. De acordo com analistas, deverá ocorrer algum tipo de consolidação no médio prazo nesse setor tão dependente da generosidade do governo.

As regiões mais desenvolvidas e elitizadas próximas da Cidade do México passam também por uma fase de prosperidade no segmento de construção de moradias. Tornou-se moda, nos últimos tempos, a revitalização do centro da capital mexicana, em estilo colonial de 500 anos atrás. Carlos Slim, o homem mais rico da América Latina e manda-chuva do setor de telecomunicações, tem feito investimentos significativos na restauração de edifícios comerciais e imóveis residenciais. Basso chama a atenção para o fato de que tem crescido a um ritmo surpreendentemente rápido, tanto na península da Baixa Califórnia quanto na chamada Riviera de Maya, a construção de elegantes mansões a pedido de mexicanos e de não-mexicanos mais abonados.

Ao sul da fronteira com os EUA

Depois que milhares de postos de trabalho foram transferidos do México para a China em 2000 e 2001, e em razão de uma maior contração da economia americana, o setor de maquiladoras do país parecia destinado à extinção. Contudo, Linneman e outros acreditam que as maquiladoras mexicanas ressurgirão, e que seus principais componentes permanecerão no México. “O cinturão de fabricação dos EUA localiza-se hoje no México”, observa Linneman. “À medida que os bens duráveis vão retomando o fôlego e a economia dos EUA recupera a vitalidade, a demanda por bens duráveis no México também deve voltar a crescer.”

Na verdade, depois de vários anos de encolhimento, a produção das maquiladoras está voltando a crescer. O setor teve uma produtividade de 6% em junho em comparação com o mesmo período no ano passado, assinala Basso, cuja empresa analisou os custos de mão-de-obra e de logística no México e na China. O México, acrescenta, provou ter um custo-benefício superior ao da China na fabricação de itens de maior volume, tais como carros e aparelhos de uso doméstico.

Com relação à Argentina, embora sua economia continue frágil em razão da desvalorização do peso em 2002, o mercado imobiliário residencial do país vem experimentando uma rápida retomada. Os preços das casas construídas em condomínios por empresas como a Pulte, com sede nos EUA, recuperaram rapidamente os preços de antes da desvalorização passados apenas 18 meses daquele evento. Diferentemente do México e do Brasil, onde os preços geralmente são fixados com base na moeda local, os bens imóveis na Argentina sempre tiveram como referência o dólar. A história econômica do país, em que não faltam moratórias e hiperinflação — a inflação chegou a cinco dígitos na Argentina nas décadas de 1970 e 1980 — talvez seja a responsável por isso, observa Linneman.

Mesmo depois da desvalorização, quando a moeda argentina cravou baixas de 4 pesos por dólar (a paridade de um por um em relação ao dólar perdurou por aproximadamente dez anos), os argentinos insistiam em fazer negócios com imóveis residenciais que lhes permitissem investir seus dólares, em vez de enfiá-los debaixo do colchão ou em cofres.

O mercado argentino é praticamente o oposto do mercado americano. Na Argentina, os bens imóveis são considerados os ativos mais seguros, ao passo que nos EUA, os papéis do governo sempre foram considerados meios seguros de aplicação, diz Linneman. “Na Argentina, sempre foi mais seguro possuir bens imóveis do que títulos do governo. Quem busca segurança, aplica no setor imobiliário.” Isso contribui para com o fortalecimento do mercado imobiliário mesmo durante as fases econômicas mais terríveis, muito embora os imóveis comerciais continuem com movimentação pouco expressiva e bem abaixo dos níveis prévios à desvalorização.

Enquanto isso, no Brasil, a ascensão do presidente Luís Inácio Lula da Silva, líder carismático e de centro-esquerda, assustou inicialmente os investidores estrangeiros, paralisando temporariamente a implementação de projetos no país. “Hoje, já se pode perceber uma retomada”, observa Bedsole. O próspero estado de São Paulo, por exemplo, passa por uma fase de crescimento da oferta de produtos industriais leves, atraindo com isso empresas dos EUA. Com a chegada do Wal-Mart ao Brasil, e com o surgimento de inúmeros shopping centers e o fortalecimento dos preços dos produtos agrícolas, Basso prevê o crescimento de propriedades construídas para fins específicos nas grandes cidades do Brasil.

As empreiteiras do país também estão se preparando para o aumento no volume de compradores de imóveis residenciais à medida que novas leis concedem aos brasileiros empregados no setor formal acesso mais facilitado ao financiamento mais barato. Além disso, observa Basso, a nova legislação de falência que dá aos empresários do ramo imobiliário maiores poderes de execução da hipoteca deverá encorajar um maior volume de investimentos voltados para a classe trabalhadora.