Versão ara Imprimir

O México está vivendo um boom imobiliário há vários meses. A reativação do crédito hipotecário e a disputa entre o setor financeiro tradicional e as “sofoles” (sociedades financeiras de objeto limitado) têm impulsionado os negócios. A rentabilidade do mercado imobiliário — que gera mais de 16 bilhões de dólares ao ano (13,230 bilhões de euros) e dá emprego a quase quatro milhões de mexicanos — fez com que as corretoras de imóveis se aliassem às sofoles, e também aos fabricantes de eletrodomésticos.

O governo de Vicente Fox, embora tenha herdado a estabilidade e a política econômica do mandato de Ernesto Zedillo, introduziu uma mudança fundamental: a forma de entender a moradia, que deixou de ser um bem social para se converter em bem econômico.  Essa modificação também gerou mudanças nas políticas públicas de habitação e tem ajudado a modernizar os órgãos públicos, como o Fundo Nacional da Moradia dos Trabalhadores (Infonavit), o Fundo de Moradia dos Trabalhadores do Estado (Fovissste) e a Sociedade Hipotecária Federal (SHF).

Para Ibrahim Villaseñor, pesquisador e docente da Faculdade de Economia Vasco de Quiroga da Universidade Michoacana de San Nicolas e Hidalgo (UMSNH), “o boom imobiliário do México se deve a três causas. Em primeiro lugar, ele é resultado da estabilidade macroeconômica nacional. Em segundo lugar, o governo adotou uma política de moradia mais agressiva. E, por último, o país é signatário do Tratado de Livre Comércio da América do Norte (Nafta), com sua conseqüente abertura econômica”.

O setor imobiliário, observa Villaseñor, cresceu graças à demanda por parte de empresas multinacionais por edifícios de estilo semelhante ao dos complexos americanos de escritórios instalados em grandes arranha-céus. O México é o mercado mais importante da América Latina para corretagem de edifícios e escritórios do tipo Triple A. Villaseñor acredita também que “a estabilidade conquistada pelo país  lhe confere maior segurança no que diz respeito ao percentual de elevação das taxas de juros e ao montante dos rendimentos de médio e de longo prazos”.

Já Salvador Peniche, pesquisador do Centro Universitário de Ciências Econômico-Administrativas (Cucea), da Universidade de Guadalajara (UdeG), acha que “embora essas iniciativas do governo possam se traduzir em um projeto de privatização dos serviços públicos, confio na maturidade dos investidores e em um ambiente econômico sadio para o surgimento de novas oportunidades de negócios”. Peniche acrescenta: “Essas iniciativas de privatização por parte do governo não são novidade; trata-se, na verdade, de uma tendência de abertura que se iniciou nos anos oitenta e tem continuado desde então.”

Para Villaseñor, “havia muita rigidez e corrupção nas transações das instituições vinculadas ao setor imobiliário. No caso da Fovissste, os sindicatos utilizaram os créditos obtidos para a prática de clientelismo político. Foram introduzidas então mudanças importantes, desde o trâmite eletrônico online até requisitos de menor importância. Some-se a isso a frutífera relação firmada com os intermediários financeiros. Creio que isto não deve ser entendido como privatização, já que agora é maior a possibilidade de que todos tenham acesso aos créditos oficiais”.

A disputa entre os bancos tradicionais e as sofoles

Em 1995, O México passou por uma recessão econômica que mergulhou o país em uma grave crise. Como resultado, o crédito bancário encolheu durante mais de sete anos, afetando por tabela o mercado imobiliário durante quase uma década.

Durante os anos de crise, os bancos abandonaram o mercado hipotecário deixando-os nas mãos de instituições financeiras bastante jovens: as Sociedades Financeiras de Objeto Limitado, conhecidas como sofoles. Essas instituições, nascidas em dezembro de 1993, distinguem-se dos bancos porque, por um lado, não podem captar recursos por meio de depósitos e, por outro, porque só podem conceder créditos para uma atividade ou setor específicos.

“As sofoles surgiram de forma inocente, porém ganharam presença no mercado com a crise de 95, quando os bancos se retiraram do setor”, observa Livier Rodríguez Nava, gerente da sofol Metro Financeira.  Rodríguez observa que “um grande número de sofoles se especializaram no setor residencial, a ponto de se converterem em intermediários financeiros capazes de controlar o mercado”. Os bancos voltaram ao setor em 2004 oferecendo créditos a taxas de juros cada vez mais baixas: eles estavam dispostos a recuperar seu mercado. Contudo, as sofoles haviam largado na frente.

“A volta dos bancos deflagrou uma guerra de taxas que parece ter tomado conta do segmento bancário, já que em alguns casos as taxas chegam a menos de 10%; contudo, o produto oferecido continua rígido em comparação com o das sofoles”, avalia Rodríguez. “Os valores mínimos para solicitação de crédito no banco são pelo menos duas vezes maiores do que os valores oferecidos por uma sofol. Além disso, os bancos não podem lidar com os recursos oriundos do trabalho informal, como no caso dos camelôs, camponeses, taxistas, garçons etc. Outro ponto importante que vale a pena mencionar é que as sofoles oferecem produtos em Udis (unidades de investimento com valor determinado pelo Banco do México, por causa da inflação), e também em dólares, diferentemente dos bancos, onde as transações devem se realizadas em pesos. O prazo concedido ao crédito também é variável, já que se estende dos 5 aos 25 anos, ao passo que os bancos oferecem um prazo máximo de 20 anos”, explica Rodríguez.

A gestora da Metro Financeira acredita que as sofoles estejam em um processo de recuperação e de reposicionamento no mercado, onde as fusões e aquisições estão agora na ordem do dia, numa prova de amadurecimento do sistema. No caso da sofol Metro Financeira, a intermediária obtém menos de 20% dos seus recursos mediante a SHF — principal fonte de financiamento das sofoles —, já que utiliza mecanismos de financiamento bancário. Essa instituição é a quinta sofol do país, e está inclusive listada na Bolsa de Valores do México (BMV) juntamente com outras dois sofoles, como a Crédito e Casa, e a Su Casita, por exemplo. O fato é que essas instituições passaram a aadotar estratégias para a obtenção de recursos, já que a SHF deixará de conceder-lhes fundos em 2009, data em que atuará sozinha como garantidora das operações.

Por enquanto, a Metro Financeira, que recusou uma oferta do banco britânico HSBC, avalia a possibilidade de adquirir alguma sofol. “Dada a forte concorrência existente no setor, a inovação está na ordem do dia”, observa a gerente da Metro. Já a sofol Su Casita e a líder mexicana de eletrodomésticos, Mabe, resolveram unir forças para oferecer moradia própria com valor agregado. A Su Casita entra com a hipoteca e a Mabe com bens de linha branca, como geladeiras, fogões e lavadoras a preços especiais, isto é, 25% mais baratos em relação ao mercado. Para a Mabe, a aliança representará um aumento de 4% nas vendas, ao passo que para a Su Casita, redundará em uma alta de 15% em sua carteira de créditos.

Será o fim das sofoles?

Em 2006, ocorrerão fusões, aquisições e alianças entre os bancos e as sofoles, as quais determinarão quais instituições permanecerão. Em 2004, houve movimentos importantes nesse sentido. O espanhol BBVA Bancomer comprou a maior sofol do país, a Hipotecaria Nacional, entrando assim em um mercado ao qual não tinha acesso. A instituição financeira espanhola Caja Madrid também fechou aliança com outra sofol, a Su Casita. Além das espanholas, as instituições bancárias mexicanas, como o grupo financeiro IXE e o Banco del Bajío, seguiram essa mesma estratégia e adquiriram sofoles. Atualmente, existem mais de quinze sofoles em processo de flexibilização ante a concorrência dos bancos e às limitações do fundo de recursos previstos para 2009.

De acordo com Peniche, “o desafio dos bancos será atingir os segmentos da população de baixa renda, aos quais não tinha acesso. As sofoles deverão melhorar sua capitalização e o acesso às fontes de financiamento”. O pesquisador da Cucea acrescenta que “as estratégias do setor privilegiam os segmentos da população com rendas média e baixa. Esse mercado foi ignorado durante muito tempo, mas  agora converteu-se em nicho a ser explorado, uma vez que dinheiro é dinheiro, venha de onde vier”.

Uma das vantagens das sofoles é que elas concedem crédito a emigrantes mexicanos. Trata-se de um programa que financia a SHF para que mexicanos que vivem no exterior possam comprar uma casa nova, ou usada, financiada, recorrendo como fonte de pagamento às remessas enviadas ao país, pouco importa em que condições tenham eles emigrado. O programa conta com o respaldo do governo federal e é operacionalizado por meio de intermediários privados, como as sofoles hipotecárias. Não é necessário que o emigrante more na casa, embora seja indispensável que um parente no México, de preferência o cônjuge, participe com o emigrante do financiamento da hipoteca na condição de co-beneficiário do crédito concedido. O crédito pode ser em pesos e pago com moeda estrangeira, o que beneficia o tomador. Algumas das sofoles que participam do projeto: Hipotecaria Su Casita, a Crédito Inmobiliario, Hipotecaria Nacional (do banco BBVA) e Hipotecaria Crédito e Casa. Há diversas agências dessas instituições em cidades americanas como Dallas, Denver, San Diego e Nova York.

México: um mercado atraente?

Não foi senão há pouco tempo, graças a programas instituídos pelo governo, que o setor imobiliário começou a tomar fôlego novamente. Em 2005, ele teve o seu auge. As taxas de juros baixaram a níveis históricos mínimos, e o pagamento inicial necessário para a aquisição de um imóvel residencial caiu para 10% do custo final da moradia.

A reativação do mercado de crédito trouxe consigo a retomada da construção de imóveis residenciais. No fechamento do terceiro trimestre de 2005, o número de trabalhadores empregados no setor da construção chegou a 8% da população ativa, segundo dados do Instituto Nacional de Estatística Geográfica e Informática (Inegi). Ao final de 2005, os números registrados pelo setor de construção de moradias superaram as 460.000 unidades, segundo a consultoria Softec, especializada no setor; ao mesmo tempo, as vendas superaram os 16 bilhões de dólares. A construção de moradias no México representa 2,8% do PIB do país, contribuição semelhante ao total da indústria automobilística, um dos braços fortes do setor exportador e produtivo. A estrutura econômica do negócio compõe-se de 2.200 empresas aproximadamente, de acordo com dados do Departamento de Estudos do BBVA Bancomer.

Para a Urbi, construtora com mais de 25 anos de experiência no mercado, há um potencial significativo de crescimento no setor imobiliário do país que se estenderá pelos próximos 20 anos em decorrência, entre outras coisas, do déficit anual de habitação e da pirâmide populacional. As perspectivas de crescimento são tão boas que a construtora nem sequer imaginava que seria possível contar com a produção de mais de 1,5 milhão de moradias ao ano no curto e médio prazos, observa o Departamento de Estudos do BBVA Bancomer. Além disso, espera-se que nos próximos anos o crédito bancário cresça a uma taxa de 1,5 a 2 vezes acima da taxa de crescimento da economia, conforme dados do BBVA. A indústria da construção foi a mais rentável em 2005.  Na bolsa, as empresas do setor registraram um rendimento anual de mais de 44% e impulsionaram a bolsa como um todo, levando-a a registrar índices máximos jamais alcançados.

Para Bernardo Jaén Jiménez, também doutor em economia e membro do Sistema Nacional de Pesquisas, embora existam riscos, o mercado mexicano seduz pelo diferencial das taxas em vigor no país. “O boom do setor de imóveis residenciais é resultado de causas diversas, entre elas a estabilidade dos preços e das taxas de juros, embora um intervalo com variação de 9% a 12% ao ano não deixe de ser elevado se comparado com outros países. Isto, por sua vez, constitui motivo bastante forte para atrair os investidores ávidos por rendimentos substanciosos”, observa.

Jaén Jiménez, também docente da UdeG, explica que “embora os custos financeiros estejam em baixa atualmente, uma vez que as taxas de juros estão em queda, deve-se administrá-los de forma inteligente, para evitar possíveis crises financeiras. Apesar de as autoridades apoiarem-se no excelente quadro macroeconômico em vigor no país, tem-se a impressão de que os riscos não estão sendo avaliados com a devida seriedade”.

Para evitar tais riscos, o governo reformou a Lei de Seguros em 2005 para que fosse criado um mercado de seguros de crédito hipotecário, o primeiro do país, que proporcionará maior segurança e introduzirá novas tecnologias na gestão de riscos. Recentemente, a SHF fechou contrato com duas grandes seguradoras americanas, a Genworth Financial e AIG United Guaranty, cujas operações terão início em 2006.

INFONAVIT: 750.000 créditos em 2006

Para Rodriguez, a estrutura do setor imobiliário está se modernizando. “A moradia deixou de ser um peso para o governo que, inclusive, planeja eliminar o subsídio para o setor, convertendo-o assim em um negócio rentável”, explica.

Hoje, a Infonavit — instituição que concede 70% do crédito hipotecário no México — criou novos programas ampliando a base de mexicanos participantes com a ajuda das sofoles e dos bancos tradicionais. Em 2005, fechou-se um acordo por meio do qual serão concedidos créditos individuais ou por meio de financiamento conjunto a trabalhadores com rendimentos adicionais, como, por exemplo, gratificações, ou em casos em que um dos cônjuges trabalhe. A meta da Infonavit consiste em outorgar 750.000 créditos em 2006. No ano passado, foram concedidos 500.000. Desde o início do governo Fox, a instituição já concedeu mais de dois milhões de créditos em benefícios diretos a mais de seis milhões de mexicanos, segundo fontes oficiais. Contudo, “o déficit de moradia no México continua enorme. São necessários entre 4 e 7 milhões de casas a mais. O parque atual de imóveis residenciais é de 25,5 milhões, sendo que a população do país é de 106 milhões de habitantes”, assinala Peniche.

Para Jaén, “o benefício do boom é de toda a sociedade. Em 2005, comprei enfim minha casa, e um colega professor também comprou a sua. Tive a ajuda do Bancomer; e ele, de uma sofol. É claro que a expansão do crédito tem ajudado a incrementar a demanda por moradia, embora também seja necessário dar conta do fenômeno social dos jovens que vivem sozinhos, das novas famílias  e dos divorciados, já que tais situações requerem moradias novas para o início de uma nova vida”.  Villaseñor observa a esse respeito que “,no médio prazo, veremos o fim do processo de morosidade em que vivia o negócio imobiliário. Isto, naturalmente, se não houver outro colapso financeiro, como o que se viu na década passada”.